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中山市民300万买楼未过户闹上法庭!实为民间高利贷

2016-07-29 来源:南方都市报
 
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近日,中山市第二人民法院审结了一起特殊的房屋买卖合同纠纷案,原告诉称因买卖房屋向被告支付300万元,但长时间无法收房;而被告则辩称,与原告之间只是民间借贷纠纷,且借款金额只有268.5万元。中山市第二人民法院最终通过审查证据发现,双方实为民间高息借贷,签署的房屋买卖合同关系不能成立,并证实借款金额只有268.5万元。

原告:

支付300万元买楼未过户

2015年底,柱某向中山市第二人民法院起诉称,2014年7月,他与明某签订《房地产买卖合同》,明某将其位于中山市阜沙镇的一幢商品房共20套转让给柱某,合同总价款300万元,即每套均按15万打包售卖。

“明某称上述房地产由阜沙一公司购买,正在办理房地产所有权证书,明某同时承诺于签订合同90日后可以协助办理过户手续。且在我支付最后一期购房款时,明某应同时将过户后的房地产权属证书交付给我。”柱某表示,合同签订后,他于2014年7月22日、23日以转账、现金方式支付全部款项,后明某亦取得上述房地产的产权证书,但直至原告起诉之日为止,明某仍一直未配合办理过户手续。为维护自身的合法权益,柱某诉至法院,请求判令被告明某履行房地产买卖合同义务,协助柱某办理过户手续;被告明某向原告柱某支付违约金189623元。

被告:

实为民间高息借贷

被告明某在法庭上辩称,他与柱某并不存在真实的房屋买卖合同关系,双方实为民间借贷关系。明某说,按照双方约定,柱某向明某出借300万元,按每月3.5%标准计付借款利息。合同签订后,柱某实际向明某出借2685000元,315000元作为3个月借款利息先行扣减。另外,双方签订的房屋买卖合同实际为借款担保。

争议:

31.5万元是否借款利息?

南都记者了解到,双方最大的争议即为双方纠纷究竟是民间借贷,还是房产买卖纠纷。对于被告明某而言,其坚称,双方仅仅是民间借贷行为,不涉及房屋买卖。而原告柱某则诉称,双方曾就房屋转让事宜在签订合同前一个星期进行洽谈,柱某曾前往明某房地产公司进行实地查看。

在庭审的过程中,柱某以明某根本未取得涉案房地产的产权证书为由,请求判令明某向其返还购房款300万元并支付违约金189623元,同时负担本案诉讼费用。

诉讼请求变更后,双方均对柱某转账支付685000元、2000000元并无异议。双方争议焦点在于收条上载明柱某向明某交付现金315000元是否属实产生纠纷。柱某声称现金于2014年7月22日当场交付,“签订合同时我随身携带30多万元现金,因明某急需现金,我当时直接给付315000元的现金并由明某出具借条确认,双方同时商定其他款项以转账方式支付。”柱某称,现金315000元来源于收租及银行取款,但其现无法查明从哪个银行取款。“其每月收租几十万元且从事房地产投资,平时携带足额现金”。

而明某则声称,315000元的款项未交付,实为以借款300万元按月息3.5%计付且先行扣减的3个月借款利息。

法院认定

房屋买卖合同关系不成立

市第二人民法院经审理查明:2014年7月22日,被告明某以收款人名义签名出具收条:“今收到柱某转入账户工行685000元,现金315000元,余款200万元整。”同日,被告明某以出卖方名义在20份房地产买卖合同上签名,并将前述房地产买卖合同原件交付给原告柱某。经查,前述所涉房地产在面积、楼层、格局、坐向等方面与楼价密切相关的关键性指标均有明显区别,双方是否存在真正交易存疑。同时房地产买卖合同所涉的房地产当时实际产权人并非明某,因此二人房屋买卖合同关系不成立。但鉴于明某出具收条属实,两人之间成立民间借贷关系。

同时,法院还认为,双方2014年7月22日收条第一款载明“今收到柱某转入账户685000元,现金315000元……”但银行转账凭证证实款项于2014年7月23日以转账支付,显然,收条记载内容与事实不符,其次此收条由柱某一方拟定并持有,柱某庭审过程中补充说明称,当时携带现金315000元并交付。但柱某与明某并非朋友或亲属关系,且315000元现金属巨额款项且不便携带,且其拒绝透露取款银行明细及情形等,故其前述陈述的真实性存疑。

同时,因双方实为高利贷借款,柱某有意回避在借条上载明实际借款利率,反而意图采取先行计收方式收取借款利息。综上,结合双方提供的证据及陈述等,法院认定柱某实际未交付现金315000元,前述数额实际应为明某应负担的借款利息。因此,柱某实际出借款项为2685000元。

最终市第二人民法院认为,双方借款利息按月息3.5%计付,已超过法律法规所允许的范围,应调整为自2014年7月23日起按年利率24%计付。综上判决被告明某于判决生效之日立即向原告柱某清偿借款本金2685000元及其借款利息(年利率24%计付),驳回柱某的其他诉讼请求。目前该判决已发生法律效力。

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